Что такое ARM и кому подходит ипотека с плавающей ставкой

Ипотека с регулируемой процентной ставкой (ARM) может подойти покупателям, которые приобретают недвижимость для сдачи в аренду или перепродажи либо планируют переехать в течение нескольких лет — то есть до окончания вводного периода фиксированной ставки и начала корректировок. Большинство покупателей жилья при этом выбирают ипотеку с фиксированной ставкой.

Читайте дальше, и мы объясним, как работает ARM, когда вы можете рассмотреть ARM по кредиту с фиксированной ставкой и посмотреть на средние ставки ARM на основе данных Исследовательского центра по ипотечным кредитам.

Вы можете увидеть отчет о ставках ARM за предыдущий рабочий день здесь.

Какие сейчас средние ставки по ARM?

ARM-системы бывают разных конфигураций с точки зрения того, как долго длится первоначальный фиксированный период и как часто происходят периоды корректировки. Например, 7/6 ARM — это ARM с фиксированной ставкой в течение семи лет, а затем периоды корректировки каждые шесть месяцев.

Fortune проанализировала последние данные MRC, доступные по состоянию на 11 сентября.

Чем ARM отличается от фиксированной ставки?

Около 92% домохозяйств с ипотекой имеют ипотечные кредиты с фиксированной ставкой. В отличие от ARM, где процентная ставка может колебаться после первоначального периода с фиксированной ставкой, ваша ставка одинакова для срока действия кредита, когда у вас есть ипотека с фиксированной ставкой. Легко понять, почему это популярный вариант.

Тем не менее, ARM могут иметь смысл в определенных ситуациях. Другими словами, вы можете обнаружить, что вы находитесь среди примерно 8% держателей ипотечных кредитов, которые решают, что этот тип кредита предлагает возможность.

Когда стоит брать ипотеку с ARM?

Вот три категории покупателей жилья, для которых ARM могут быть полезны:

• Если вы достаточно уверены, что долго не будете в своем доме, ARM может быть стратегическим выбором, поскольку вы можете воспользоваться низкой процентной ставкой с фиксированным периодом, а затем продать дом до наступления периода корректировки.
• Инвесторы. Многие инвесторы в недвижимость любят ARM по той же причине. Они могут обеспечить низкую процентную ставку авансом, и по мере приближения периода корректировки через три, пять или семь лет могут скорректировать арендную плату, чтобы отразить новый платеж по ипотеке или перевернуть недвижимость и купить следующую.
• Покупатели в периоды высоких процентных ставок. Наконец, многие покупатели выходят на связь с ипотекой с регулируемой процентной ставкой в периоды высоких процентов, поскольку она с большей вероятностью предложит более низкую ставку авансом и на заднем конце, предполагая, что все остынет к тому времени, когда истекает ваш фиксированный период.

Как вообще работает ипотека с ARM?

ARM обычно начинаются с низкой фиксированной процентной ставки в течение определенного периода времени, например, трех, пяти, семи или 10 лет, а после истечения «фиксированного периода» начинается «период корректировки».

Вот где вещи становятся интересными. В течение периода корректировки процентная ставка по вашему ARM может колебаться на основе нескольких ключевых факторов, в том числе:

• Ставки бенчмарков. ARM обычно получают свою базовую процентную ставку от эталона, называемого Secured Overnight Financing Rate (SOFR). Казначейство США каждое утро публикует новый SOFR как способ сказать банкам и кредиторам: «Эй, вот стоимость заимствования наличных денег сегодня». Это, в свою очередь, помогает кредиторам устанавливать рыночные процентные ставки для различных продуктов от автокредитов до ипотечных кредитов.
• Маржа. Маржа — это фиксированный процент, который ваш кредитор добавляет в индекс, чтобы придумать свою процентную ставку ARM. Таким образом, если у вас есть ARM, привязанный к SOFR, и SOFR составляет 5%, а маржа составляет 2%, ваша ставка ARM составит 7%. Маржа обычно колеблется от 2% до 3,5% и может варьироваться в зависимости от кредитора, кредита и вашей кредитоспособности. Маржа также установлена в рамках кредитного соглашения, поэтому лучше всего ходить по магазинам, чтобы увидеть, какие кредиторы могут предложить более конкурентоспособную маржу.
• Ограничения по ставкам. Наконец, предельные ставки устанавливают ограничение на то, насколько ваша ставка может расти в течение всего срока действия кредита. «Первоначальные» лимиты корректировки контролируют, насколько ставка может вырасти в первый раз, «последующие» лимиты корректировки диктуют, как она может расти после первоначального предела, а «пожизненные» лимиты корректировки устанавливают предел на то, насколько ваша процентная ставка может увеличиться в общей сложности.

Наиболее распространенной продолжительностью ARM может быть 5/1, что означает, что кредит имеет фиксированную процентную ставку в течение пяти лет, и по истечении этого срока процентная ставка начнет меняться каждый год в течение 25 лет (большинство ARM имеют 30-летние сроки).

Еще одна распространенная длина ARM — 10/6, то есть у вас будет 10-летний фиксированный период и 20-летний период корректировки, в течение которого процентная ставка будет меняться каждые шесть месяцев. Вы также можете увидеть 3/1 ARM, 7/1 ARM и 10/1 ARM.

Узнайте больше: Почему ставка гарантированного финансирования на ночь может иметь значение для вашей ипотеки.

• Откройте для себя самые высокие ставки сбережений с высокой доходностью, до 4,50% на 11 сентября 2026 года.
• Откройте для себя самые высокие цены на CD, до 4,50% на 11 сентября 2026 года.
• Откройте для себя лучшие цены на CD от крупных банков 11 сентября 2026 года.
• Узнайте текущие ставки по ипотеке за 11 сентября 2026 года.
• Узнайте текущий отчет о ставках по ипотечным кредитам на 11 сентября 2026 года.
• Узнайте текущие ставки HELOC за 11 сентября 2026 года.
• Откройте для себя текущую цену золота на 11 сентября 2026 года.
• Откройте для себя текущую цену серебра за 11 сентября 2026 года.

Рефинансирование от ARM до ипотеки с фиксированной ставкой

Иногда, даже если было выгодно купить вашу недвижимость с помощью ARM, вы в конечном итоге понимаете, что ипотечный кредит с фиксированной ставкой будет предпочтительнее. Например, возможно, вы решили, что ваш первый дом будет долгосрочным. Вы не одиноки, если это так — исследования 2024 года показали, что значительное количество домовладельцев миллениалов и поколения Z не могут позволить себе обновить свои дома.

Независимо от конкретной причины, знайте, что можно переоформить с ARM на ипотеку с фиксированной ставкой. На самом деле, это, вероятно, довольно распространенная причина рефинансирования держателей ARM.

Рефинансирование от ARM до ипотеки с фиксированной процентной ставкой не является ракетостроением и работает почти так же, как рефинансирование от фиксированной до фиксированной. Вы подаете заявку с несколькими кредиторами, чтобы найти лучшие ставки, предоставить необходимую документацию, закрыть новый кредит и полностью оплатить старый кредит.

Плюсы и минусы ипотеки с регулируемой ставкой

Как и любой другой тип ипотеки, ARM поставляются с сочетанием плюсов и минусов. В то время как ваш кредитор может в конечном итоге решить, какой тип ипотеки подходит вам, знание основ может помочь вам с бюджетом и ориентироваться на ранних этапах процесса:

• Возможность более низкой процентной ставки авансом. Кредиторы обычно предлагают более низкие процентные ставки для ARM, чем ипотечные кредиты с фиксированной процентной ставкой в течение первоначального (также фиксированного) периода.
• Более низкие требования к заемщикам. Поскольку ежемесячные платежи начинаются ниже, многие кредиторы могут облегчить требования к заемщикам с фиксированной ставкой по сравнению с заемщиками с фиксированной ставкой (например, потенциально принимающими заемщиков с 50% ДТИ).
• Ежемесячные выплаты могут снизиться. Если процентные ставки падают между моментом и моментом окончания фиксированного периода, вы можете заплатить еще более низкий ежемесячный платеж.
• Но ежемесячные платежи могут возрасти. Как только ваша фиксированная ставка истечет, ваша процентная ставка может подняться настолько высоко, насколько позволяет ограничение срока службы (часто до 5 процентных пунктов выше, чем ваша стартовая ставка). Чтобы проиллюстрировать, если процентная ставка по основной сумме $400 000 выросла с 7% до 12% в одночасье, ежемесячный платеж вырастет с примерно $2661 до примерно $4114 — скачок в $1453 или 54,6%, если выразиться иначе.
• Трудно оценить магазин. При удалении из уравнения пунктов дисконтирования предложения по ипотеке с фиксированной ставкой от кредиторов No 1 и No 2 будет относительно легко сравнивать яблоки с яблоками. ARM, однако, имеют множество движущихся частей, и может быть трудно найти правильную сделку заранее.
• Меньше спокойствия. Даже когда стоимость налогов и страхования растет, заемщики с фиксированной процентной ставкой имеют душевное спокойствие, зная, что их основная выплата по ипотеке никогда не изменится. Заемщики ARM могут наслаждаться более низкими ставками авансом и, возможно, более низкими ставками в долгосрочной перспективе, но они не будут наслаждаться этим долгосрочным чувством стабильности.

Вопросы и ответы

Как кредитор рассчитывает ставку по ARM после окончания фиксированного периода?

Ставка складывается из базового индекса SOFR и фиксированной маржи кредитора. Например, при SOFR 5% и марже 2% итоговая ставка составит 7%. Маржа обычно варьируется от 2% до 3,5% в зависимости от кредитора и кредитоспособности заемщика.

Что означают цифры в названиях ARM, например 5/1 или 10/6?

Первое число — сколько лет длится фиксированный период, второе — как часто ставка корректируется после него. Так, 5/1 означает фиксированную ставку на пять лет, затем ежегодные корректировки в течение 25 лет. У 10/6 — десять фиксированных лет и корректировки каждые полгода.

Какие ограничения не дадут ставке по ARM вырасти слишком сильно?

Существуют три вида лимитов. Первоначальный ограничивает первый рост ставки, последующий регулирует увеличение после первого предела, а пожизненный устанавливает общий максимум, на который ставка может подняться за весь срок кредита.